Informationen zur Grundsteuerreform
Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 entschieden, dass die Bewertung von Grundstücken für die Grundsteuer gegen das Grundgesetz verstößt. Die bisherige Berechnung beruhte noch auf veralteten Wertverhältnissen.
Baden Württemberg hat im Jahr 2020 ein eigenes Landesgrundsteuergesetz erlassen. Die Grundsteuer in Baden-Württemberg wird somit landesspezifisch geregelt.
Das Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) bildet ab dem 1. Januar 2025 die neue rechtliche Grundlage für die Grundsteuer. Die Grundsteuerreform wirkt sich somit erstmals in den Grundsteuerbescheiden für das Jahr 2025 aus.
Die Grundsteuerwerte werden bereits zum Stichtag 1. Januar 2022 neu festgestellt.
Alle Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer wurden daher schon im Jahr 2022 dazu aufgefordert, eine Steuererklärung an das entsprechende Lagefinanzamt abzugeben.
Das neue Verfahren sieht folgende Schritte vor:
1. Durch das Finanzamt: Grundstücksfläche x Bodenrichtwert= Grundsteuerwert
Auf die Bebauung kommt es nicht an.
2. Durch das Finanzamt: Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl =Grundsteuermessbetrag
Um die Grundsteuerwerte an die Verhältnisse anzupassen wurde die neue Steuermesszahl auf 1,3 Promille herabgesetzt.
Der größte Teil des gestiegenen Wertes wird durch die Absenkung der Steuermesszahl bereits ausgeglichen. Hierdurch soll verhindert werden, dass es zu einer Mehrbelastung durch die Grundsteuerreform kommt.
Beispielsweise wird auch das Grundbefürfnis „Wohnen“ bei der Berechnung berücksichtigt und deshalb die Steuermesszahl bei überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken um 30 Prozent reduziert.
3. Durch die Gemeinde: Grundsteuermessbetrag x Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuerbetrag
Wie hoch die Grundsteuerbelastung wird, entscheiden die Kommunen vor Ort. Die Kommune legt den sogenannten Hebesatz fest. Sie werden im Amtsblatt oder auf der Internetseite der jeweiligen Kommune veröffentlicht.
Weitere Informationen
Die Finanzämter werden auf den Stichtag 1. Januar 2022 die Grundsteuerwerte neu bewerten und anschließend alle 7 Jahre erneuern. Die Finanzverwaltung Baden-Württemberg hat im Laufe des Jahres 2022 die Eigentümerinnen und Eigentümer aufgefordert, eine entsprechende Steuererklärung abzugeben. In den meisten Fällen benötigt man hierzu lediglich den Bodenrichtwert und die Grundstücksgröße.
Den Bodenrichtwert der Gemeinde Neuhausen finden Sie hier
Außerdem finden Sie hier den Kontakt zum Gemeinsamen Gutachterausschuss des Landkreises Esslingen
Vertreter des Gutachterausschusses informierten über ihre Arbeit
„Die Grundsteuerreform trifft uns alle“
Noch sind rund um die Grundsteuerreform viele Fragen offen. „Die Grundsteuerreform betrifft uns alle, egal ob Mieter oder Grundstücksbesitzer“, sagte Bürgermeister Ingo Hacker. Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 entschieden, dass die Bewertung von Grundstücken für die Grundsteuer gegen das Grundgesetz verstößt. Die bisherige Berechnung beruhte noch auf veralteten Wertverhältnissen. Baden-Württemberg hat daraufhin 2010 ein eigenes Landesgrundsteuergesetz erlassen und geht einen Sonderweg, denn künftig kommt es nur noch auf den Bodenrichtwert und die Grundstücksgröße an – die tatsächliche Bebauung spielt keine Rolle mehr. Die Kommunen waren im Vorfeld nur indirekt in die Gesetzgebung eingebunden. Als einer der ersten Schritte wurde im Landkreis Esslingen der Gemeinsame Gutachterausschuss gegründet, welchem nahezu alle Kommunen im Landkreis angehören. Vertreter dieses Zweckverbandes haben vor wenigen Wochen im Gemeinderat über ihre Arbeit berichtet und auf Anregung aus dem Gemeinderat wurde nun auch für die Bevölkerung eine Informationsveranstaltung in der Egelsee-Festhalle durchgeführt.
Zunächst stellte der Gutachterausschuss seine Arbeit vor. Reiner Völlm ist der Leiter der Geschäftsstelle des Zweckverbands, begleitet wurde er von seiner Stellvertreterin Annik Mittelstädt und Finn Buder, er ist zuständig für die Erstellung von Gutachten. Rainer Völlm: „Das Gutachterwesen wurde grundsätzlich reformiert, deshalb wurde der Zweckverband 2021 gegründet. Zu unserem Zweckverband gehören 40 Gemeinden, aufgeteilt in 4 Bereiche. Es ist der größte Gutachterausschuss in Baden-Württemberg. Wir sind 20 Mitarbeitende, das entspricht 14 Vollzeitstellen. Die Mitarbeitenden finden Sie alle auf unserer Homepage und Sie können sie direkt kontaktieren.“ Alle Kaufverträge landen beim Gutachterausschuss und werden ausgewertet. Der Gutachterausschuss ermittelt den Gebäudewert, der wird vom Kaufpreis abgezogen, „übrig bleibt der Bodenrichtwertanteil“. In Neuhausen werden rund 220 Kaufverträge im Jahr analysiert, und zwar ausschließlich Kaufverträge von privat an privat. So wird ein Richtwert für eine bestimmte Zone ermittelt, aber dieser Bodenrichtwert gelte nicht automatisch für jedes Grundstück, „denn jedes Grundstück ist anders. Der Bodenrichtwert führt nicht automatisch zum Bodenwert, das neue Grundsteuergesetz ignoriert das.“ Für kleinere Grundstücke sei ein Käufer beispielsweise bereit, einen höheren Grundstückspreis pro Quadratmeter zu bezahlen. Außerdem gebe es weitere wertbestimmende Faktoren, die den Wert unter Umständen veränderten. Etwa wenn Teile eines Grundstücks nicht bebaubar seien, es an einem Bach liege, eine Altlast bestünde, es Durchfahrts-, Wege- oder Leitungsrechte gebe. Ein Grundstück wird als wirtschaftliche Einheit gesehen und Zitat von der Homepage des Gutachterausschusses: „Ein anderer Wert des Grundstückes kann auf Antrag angesetzt werden, wenn der, durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene, tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung mehr als 30 Prozent von dem Wert … abweicht.“ Bei großen Grundstücken kann eine Tiefe von mehr als 35 Metern Möglichkeiten für eine solche Neubeurteilung schaffen.
Der Gutachterausschuss des Landkreises Esslingen bietet – abgestimmt mit dem Finanzamt - entsprechende Gutachten an, in die alle bekannten wertbestimmenden Faktoren einbezogen sind. Auf diese Weise kann ein möglicher niedrigerer Bodenrichtwert festgestellt werden. Zunächst wird eine Plausibilitätsprüfung durchgeführt– die Kosten für die Vorprüfung liegen bei 90 Euro plus Mehrwertsteuer, die Kosten für das anschließende Gutachten betragen 479 Euro plus Mehrwertsteuer. Den Antrag zur Vorprüfung finden Sie auf der Homepage des Gutachterausschusses des Landkreises Esslingen unter dem Stichwort Leistungen / Gutachten Grundsteuerreform.
Grundlage der Grundsteuerreform sind die zum 01.01.2022 geltenden Bodenrichtwerte, angepasst werden diese erst wieder zum 01.01.2029. Bodenrichtwerte werden jedoch generell alle zwei Jahre neu ermittelt und sind ebenfalls auf der Homepage des Zweckverbands zu finden.
Wie hoch die Grundsteuer für jeden einzelnen ausfallen wird – das ist die zentrale Frage, die derzeit alle bewege. Derzeit gebe es noch keinen belastbaren Datenbestand. Das liege unter anderem daran, dass viele Erklärungen nicht abgegeben worden seien und auch Widersprüche vorliegen würden. Im Moment werde damit gerechnet, dass bis zum Herbst die Daten erhoben seien, dann erst könne die Gemeinde den Hebesatz ermitteln. Dieser muss dann durch den Gemeinderat beschlossen werden. Derzeit liegt der Hebesatz bei 420 Prozent, es werden 2,6 Millionen Euro Grundsteuer im Jahr eingenommen. Dieser Betrag solle wieder erreicht aber auch nicht überschritten werden, betonte die Kämmerei. „Durch die Grundsteuerreform soll also keine Grundsteuererhöhung durch die Hintertür stattfinden“, so Bürgermeister Ingo Hacker. Obwohl das Grundsteueraufkommen insgesamt gleichbleiben soll, kann jedoch nicht davon ausgegangen werden, dass die Grundsteuerbelastung für den Einzelnen unverändert bleibt. Die Systematik des neuen Landesgrundsteuergesetzes wird bei den meisten Grundsteuerzahlern eine Erhöhung herbeiführen, nur wenige werden weniger bezahlen müssen.
Textgrundlage: Finanzministerium Baden-Württemberg, vertreten durch die Oberfinanzdirektion Karlsruhe